住まい探し論

マンション売却と資産価値について考える

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リビングルーム




マンションを買うにあたって、リセールバリュー、つまり手離すときにいくらで売却できそうかということを気にすることが多くなってきています。

これは、私が前から言っていることなので良い風潮だなとは思いますが、リセールバリューを気にしすぎるもの問題です。実際、今から10年後のリセールバリューを語っても鬼が笑うだけですし、予測なんて誰にも出来ないです。

そこで、今回は、私なりのリセールバリューに関する考え方、気にし方について書きます。

新築マンションの検討掲示板より

新築マンションの検討掲示板から、いくつかの意見を拾ってみますと、リセールバリューを気にしているのはわかるものの、的確な意見と言えるものはなさそうです。

立地と価格、売り出し時期と引渡し時期、間取り、広さがリセールの決め手です!

あるいは、

駅距離、眺望うんぬんの前に、駅や路線の人気度合いで資産価値は決まります!

などなど。

中古マンションの価格を構成している要素はたくさんありますので、そのどれも正しいと言えますが、リセールバリューを念頭にマンション購入を決めるには、程遠い情報だと言えます。

つまり、気にしている人は多いもののよくわからないというのが、実情でしょうか。

中古マンションの価格を決めるのは誰か?

中古マンションの価格を決めるにあたって、査定が大切だとか、査定をもとにした価格決めを慎重にしようだとか、不動産業者との契約によっても不動産業者の本気度が変わるので、価格にも反映されますとか、いろいろ言われていますが、中古マンションの価格を決める人は、初めから明確です。

買主>売主

シンプルですよね。

買う人が中古マンションの価格を決めるので、机上の空論としての資産価値や査定を語ってみてもしょうがない。そして、高く売れるマンションとは、買う人に、高く買ってもらえるマンションなのです!

大きな声で言うほどのことではないかもしれませんが、まず、これは鉄板なので覚えておきましょう。

誰がマンション高く買ってくれるのか?

マンションを高く買ってくれる人とは、そのマンションを一番欲しがっているです。
どういう人が、そのマンションを一番欲しがるのか。マーケティングでは「ペルソナ」などと呼ばれるものですが、実際にマンションを欲しがる人を想像することが出来ますか?

一種類である必要はなく、いくつ思いついても良いです。できるだけ具体的なペルソナを想像してみます。

一方で、一つも想像できないというのは、ヤバイです。リセールバリューがゼロということになってしまいます。

実例!我が家の場合

私が新築で購入して10年住んだマンションを売却した経験からの実例です。

マンションのスペック

  • 東京23区内
  • 最寄り駅は西側の私鉄沿線のターミナルから15分の駅
  • 急行停車駅の隣の各停のみ停車駅
  • 駅から徒歩4分
  • 駅前にはスーパーマーケットやチェーンの飲食店などがある
  • 商店街は、駅の南北両方にあり、シャッターが閉まっている店は少ない
  • マンションの広さは57平米の2LDK
  • 3階角部屋日当たり最悪
  • 10年ほど前に3000万円で購入

ペルソナ1

30代サラリーマンの夫婦。共働きの子供1名。仮に子供の年齢が2歳以下ならば奥さんは休職中。
場合によっては職場復帰しない可能性もあるが、折よく保育園が見つかれば、何らかの形で復帰したい。

旦那さんは、私鉄沿線のターミナル方面か、郊外方面の職場に通っているが、想定通勤時間は1時間以内。

貯金は500万円未満で現在の世帯年収も500万円台。よって新築マンションは難しく、現在家賃が月12万円程度であるのをなんとか10万円未満に抑えたい。

ペルソナ2

20代新婚夫婦。まだ子供はいないが数年後には子供も考えている。
現在住んでいるのは、賃貸の軽量鉄骨マンションなどで2DKで、月額家賃が10万円くらい。もう少し広く頑丈なつくりのマンションを希望している。

世帯年収は、500万程度。旦那さんが300万、奥さんが200万といったところ。新築マンションでは少々無理があるが、旦那さんの親から500万円程度の贈与が考えられるので、中古マンションをターゲットに物件を探しているが、月々の支払いは大体10万円以内に収めたい。

ペルソナ3

40代の女性。離婚なのか死別なのか、現在はシングルマザーとなっており、中高生の娘が一人いる。
子供が小中学生の間は、まだシングルマザーになってから日も浅く月額家賃8万のアパートに住んでいたが、セキュリティのことを考えるとマンションの方が望ましいと考えた。

元々は賃貸で探そうとしたが、スペックに対する月額の費用を考えると、月額費用を10万円程度から想定可能な中古マンションの方がかえって安くなることがわかり、せっかく、貯金も500万円くらいあるので思い切って購入を決断。

いろいろペルソナを考えましたが

どのペルソナも3000万円くらいでマンションを買ってくれそうなペルソナになっています。

というのも、そもそも、このマンションは3000万円で購入しているので、3000万円で売れれば良いやと考えていたからです。しかし、大事なのはここからなんです。

現実に存在するペルソナが描けていますか?

現実に存在するペルソナを複数描くことが出来ましたか?
また、そのペルソナにある程度該当する人が、ある程度のボリュームで実在していますか?

この2点が大変重要なのです。

「資産価値」が高いはずと妄想するもの良いですし、「売却希望価格」を4000万に設定するのも自由なのですが、4000万に設定した場合に描けるペルソナが、何種類あって、それに該当する人が何人世の中に存在するのかを考えますと、これ、理に合わないんです。
4000万円出すなら、同じ沿線の少し郊外に移って新築マンションを買います。

結局リセールバリューとは何か?

僕の考えですが、このようにペルソナがいくつも描けるのであれば、間違いなく、適正なリセールバリューが見えている状態=言い換えれば「高い」物件ということになります。

一方で、「誰が欲しがるのよ?そんなマンション!」という物件は、リセールバリューが「低い」といえるかと思います。

これは、実際に売却をする際の時代背景などにもよるので、今から10年後のリセールバリューを考えるのは、実は無駄なのですが、少なくとも、ペルソナが描けるかどうかだけは試すべきです。そして、ペルソナが描けないのならば、その物件はあきらめましょう。

 

住まい探し論
「住まい探し論」では、「どうやって家を探す?なににこだわる?」など、これからの住まいの探し方にかかわる僕の考え方について書いていきます。
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